민사소송

부동산명의신탁 변호사도움을 받아

페이지 정보

작성자 관리자 작성일22-01-12 17:20 조회126회 댓글0건

본문

최근 부동산에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 이에 따라 부동산 분쟁도 날로 증가하고 있는데요 부동산 관련 투기나 세금 포탈에 관한 문제는 끊임없이 발생하고 있습니다. 부동산명의신탁과 같은 부동산 문제가 발생하게 되는 것은 최대한 분쟁을 막기 위해 부동산실명제를 도입했기 때문입니다. 차명으로 등재에 올리거나, 빌려쓰거나, 양도하거나, 이전해서는 안되는데요 이는 엄격하게 금지된 사항입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 자세히 살펴보면 부동산 거래를 진행할 때에는 반드시 다른 사람의 명의가 아닌 실명의 거래자가 진행하도록 의무화한 사항입니다. 그래서 자신이 소유한 부동산이 다른 사람의 이름으로 되어있다는 사실이 적발되면 엄청난 위험을 부담해야 합니다. 


부동산 명의신탁이란 부동산 실소유자가 편의를 위해 소유자명의를 다른 사람에게 신탁하는 것입니다. 부동산을 실제로 소유한 사람이 다른 사람의 이름을 빌려 소유권 등기를 하는 것입니다. 부동산의 실질소유자가 부동산을 다른 사람의 이름으로 소유권등기하고, 실질소유자 자신과 명의를 빌려준 등기당사자 사이에는 따로 이러한 사실관계에 대하여 공증이나 내부계약을 통하여 약정하여 명의를 빌려준 사람의 이익을 위하여 임의로 사용하거나 처분할 수 없게 하였습니다. 부동산명의신탁은 취득세나 양도소득세 등 세금회피나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용되었으며, 1995년 부동산실명제의 실시로 명의신탁은 법적 보호를 받을 수 없게 되었습니다. 하지만 민사상 명의신탁을 한 실제 소유자의 소유권이 인정되어 투기, 탈세, 탈법을 위한 명의신탁이 공공연하게 행해지고 있다는 지적이 있습니다. 


1995년 7월부터 시행되고 있는 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률(약칭 '부동산실명제법')에 따라 명의신탁 등 부동산실명법을 위반한 사람에게는 최고 5년 징역 또는 2억원의 벌금이 부과되며 이와 별도로 지방자치단체에서 부동산가액의 30% 범위 안에서 과징금 등이 부과됩니다. 그러나 실제로 부동산실명제법 위반 과징금은 가산금이 부과되지 않아 징수에 어려움을 겪어 왔습니다. 이를 보완하기 위해 2012년 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률'의 일부개정이 추진되고 있어 체납 시 가산금을 물릴 수 있도록 개정될 예정입니다. 


최근에 탈세나 토지거래규제 회피, 투기 등을 수단으로 상황이 악화되기 시작하면서 국가적으로 규제하는 것이 더욱 강화되었습니다. 따라서 명의를 빌리는 사람이나 빌려주는 사람 모두 불리한 상황에 놓일 수 있으니 주의하셔야 하고 소유자에게는 최초 등기 시점부터 7년의 공소시효가 존재하며, 신탁자에게는 3년의 공소시효가 부여됩니다. 만약 명의를 신탁해서 행정적인 부분이 드러나게 된다면 과징금을 내야 하는데 부동산의 평판 액수에 따라 과징금이 산정됩니다. 의무 위반을 한지는 어느정도 기간이 흘렀는지에 따라서 과징금은 변경될 것입니다. 만약 부동산 평판 금액이 5억원 아래라면 과징금이 부과되는 요율은 5%가 될 것이며, 5억원 초과 30억원 이하일 경우 10%, 30억원을 초과한다면 15%로 부과됩니다. 


부동산명의신탁은 3가지로 나눌 수 있습니다. 첫번째는 계약상의 형태로 이루어집니다. 명의상 소유주가 거래의 당사자가 되어 직접 매도인과 매매계약을 체결하고 등기의 이름도 자신의 이름으로 해두는 것을 말합니다. 이때 계약시 매도인이 이러한 사실을 몰랐다면 매도인과 명의상 소유주의 거래와 소유권 이전 등기는 유효합니다. 그러나 알고 있었다면 계약은 무효가 됩니다. 두번째는 일반적인 2자간의 형태로 실소유자가 자신의 부동산을 명의상 소유주 명의로 등기하는 것을 말합니다. 세번째는 3자 간 형태로 실소유자가 매도인의 부동산을 취득할 때 등기를 명의상 소유주 앞으로 해두는 경우를 말합니다. 실제 거래가 실소유자와 제3자 사이에서 이뤄지기 때문에 명의신탁 약정도 명의상 소유주 앞으로 설정된 등기도 무효입니다. 결국 다른 사람 명의로 이루어진 경우는 모두 무효가 되는 것이죠. 


요즘 부동산명의신탁을 악의적으로 이용하는 사람들이 많아지면서 부동산관련 법규제는 더욱 강화되고 있습니다. 토지나 건물과 같은 부동산 문제는 적지 않은 금액이기 때문에 신속하게 대응하지 않으면 막대한 손해가 발생합니다. 부동산명의신탁과 관련하여 문제가 발생하였을 경우 변호사와 상담하여 신속하게 대응책을 준비하셔야 합니다.